El Gobierno ya ha publicado en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto-ley 26/2026, que introduce nuevas medidas sobre vivienda, alquileres, desahucios, impuestos, vivienda pública y compra de inmuebles por determinadas empresas.
El texto tiene 96 páginas y entra en vigor este jueves, 1 de octubre. Esto último es importante: un real decreto-ley no tiene que esperar a que el Congreso lo apruebe para entrar en vigor. La Constitución establece que el Gobierno puede aprobarlo en casos de extraordinaria y urgente necesidad y que, después, el Congreso dispone de un máximo de 30 días para decidir si lo convalida o lo deroga.
A partir de una lectura detallada del documento aparecen, además de las medidas anunciadas por el Gobierno, varios puntos de su redacción que llaman la atención.
1. El decreto cita otro decreto que ya había sido derogado
En su exposición de motivos, el nuevo decreto hace referencia al Real Decreto-ley 16/2025.
El problema es que aquel decreto fue derogado por el Congreso en enero de 2026. Por tanto, llama la atención que aparezca citado como antecedente en el nuevo texto.
2. ¿Qué significa realmente «vivienda asequible»?
El decreto define la vivienda asequible utilizando un criterio muy concreto: establece que el precio de compra o de alquiler, incluidos determinados gastos, no debe superar el 30 % de los ingresos medianos de los hogares del municipio.
La definición plantea una cuestión sencilla de entender: no es lo mismo aplicar ese porcentaje a un alquiler mensual que aplicarlo al precio completo de una vivienda en venta.
Por eso, la forma en la que está redactado el concepto puede generar dudas sobre cómo debe aplicarse cuando se habla de una vivienda en propiedad.
3. Una vivienda vacía puede tener ventajas fiscales, pero hay una condición
El decreto crea una exención en el IRPF para determinados propietarios que vendan una vivienda a una administración o entidad pública destinada a vivienda social o asequible.
Pero hay una condición: la vivienda debe haber estado vacía durante los dos años anteriores sin una causa justificada.
Y aquí aparece un detalle importante. El decreto considera justificadas algunas situaciones relacionadas con tener la vivienda puesta a la venta o en alquiler, pero con límites temporales.
Por ejemplo, ofrecerla en venta puede ser una causa justificada durante un máximo de un año y ofrecerla en alquiler durante un máximo de seis meses.
Por tanto, no basta simplemente con decir que la vivienda estaba anunciada: hay que cumplir las condiciones y los plazos establecidos en la norma.
4. Protección para los inquilinos vulnerables
El decreto amplía la protección de las personas que se encuentran en situación de vulnerabilidad y no tienen otra vivienda.
En determinados procedimientos, si la Administración no ofrece una alternativa habitacional, el proceso puede quedar suspendido.
Además, en algunos casos la Administración tiene que actuar en un plazo de dos meses. Si no lo hace, puede llegar a asumir determinadas obligaciones económicas y mantenerse suspendido el lanzamiento mientras se cumplan las condiciones previstas en la norma.
Pero no significa que cualquier desahucio quede paralizado automáticamente. La medida tiene requisitos concretos y también puede aplicarse cuando ya existe una sentencia o una resolución judicial, siempre que el lanzamiento todavía no se haya ejecutado.
5. La regla del 70 % para determinadas compras
El decreto establece que, hasta el 31 de diciembre de 2028, determinadas entidades que tengan entre sus actividades la compra de inmuebles no podrán adquirir determinadas viviendas por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado.
Pero tampoco es una prohibición absoluta.
La propia norma establece excepciones. Entre ellas están determinadas compras destinadas a vivienda social o asequible y también las adquisiciones que procedan de procedimientos judiciales o ejecuciones hipotecarias.
Por eso, cuando la exposición de motivos habla de luchar contra la compra especulativa, hay que leer también el artículo que desarrolla la medida, porque la prohibición tiene límites y excepciones.
6. CASA 47: una diferencia entre lo que se anuncia y lo que dice el artículo
Otro de los puntos que llama la atención está relacionado con CASA 47, el organismo estatal de vivienda.
La exposición de motivos habla de proteger permanentemente su patrimonio para impedir que las viviendas sean enajenadas.
Sin embargo, cuando se llega al artículo que regula estas viviendas, el texto establece principalmente un límite al precio de venta.
Es decir, el propio decreto utiliza en un lugar la idea de impedir la venta y, en otro, regula las condiciones económicas en las que esa venta podría producirse.
La diferencia entre ambas formulaciones merece, como mínimo, una lectura detallada.
7. El régimen de sanciones de las plataformas de alquiler turístico
El apartado dedicado a las plataformas de alquiler turístico también contiene una redacción especialmente técnica.
En este punto se utilizan conceptos propios de los procedimientos administrativos, como la denuncia, el denunciado o los recursos, y aparecen distintas remisiones entre artículos.
Es un apartado en el que las referencias internas deberían comprobarse con especial cuidado para evitar errores de interpretación sobre quién puede ser sancionado, por qué motivo y cómo puede recurrir.
8. Cambios importantes que no aparecen destacados en la exposición de motivos
El decreto modifica también determinadas reglas de los alquileres que no tienen el mismo protagonismo en la explicación inicial de la norma.
Entre ellas están cambios relacionados con los contratos de alquiler considerados de lujo y con la posibilidad de que el propietario reclame una indemnización cuando el inquilino abandona la vivienda antes de tiempo.
En este último caso, el nuevo texto establece que el inquilino puede desistir del contrato después de seis meses en las condiciones previstas por la ley, sin que el propietario pueda exigir una indemnización si no se ha pactado expresamente en el contrato.
9. Las cifras sobre el precio de la vivienda también merecen una revisión
La exposición de motivos utiliza datos sobre la evolución de los precios de la vivienda en Europa y en España para explicar la situación actual.
El texto habla de un aumento del 58,97 % en la Unión Europea entre 2015 y 2026 y del 49,81 % en España.
Estas cifras deben analizarse teniendo en cuenta exactamente qué periodo y qué indicador se están utilizando, porque las estadísticas sobre vivienda pueden variar mucho dependiendo de si se habla de precios nominales o reales y del periodo elegido.
Por tanto, más que quedarse únicamente con el porcentaje que aparece en el decreto, resulta importante comprobar cómo se ha obtenido.
10. Algunos errores técnicos en la propia redacción
La lectura del documento también permite encontrar algunos errores formales.
Uno de ellos aparece cuando se cita la Ley del IRPF: el decreto habla de la Ley 35/2006, de 28 de diciembre, cuando la fecha correcta de esa ley es 28 de noviembre de 2006. El propio BOE utiliza la fecha correcta en otros puntos del mismo decreto.
También llama la atención una referencia a una sentencia del Tribunal Constitucional fechada el 30 de enero de 2019 que no coincide con las referencias habituales de las sentencias del Constitucional de ese año.
Son detalles que pueden parecer menores, pero resultan relevantes cuando estamos ante una norma de 96 páginas que modifica numerosas leyes.
Un decreto que modifica muchas normas
Y este es otro de los aspectos que conviene tener en cuenta.
El propio decreto explica que pretende dar seguridad jurídica y que introduce cambios en distintas normas. Sin embargo, cuando se revisa todo el texto se comprueba que las modificaciones afectan a un número muy amplio de leyes y reglamentos.
No estamos, por tanto, ante una norma que cambie únicamente las reglas de los alquileres o de los desahucios. También modifica aspectos fiscales, procedimientos judiciales, vivienda pública, vivienda protegida, financiación, impuestos y otras materias.
El Real Decreto-ley 26/2026 entrará en vigor desde el 1 de octubre, pero su futuro depende ahora de la decisión del Congreso. La Constitución establece que la Cámara debe pronunciarse sobre su convalidación o derogación dentro de los 30 días siguientes a su promulgación.
El texto completo puede consultarse en el Boletín Oficial del Estado.
